Styrets mandat og ansvar for brannsikkerhet og vannlekkasjesikring i borettslag og sameier

Som styremedlem i et borettslag eller sameie bærer du et juridisk og praktisk ansvar for å sikre at bygningene og eiendommene er forsvarlig ivaretatt, spesielt når det gjelder brannsikkerhet og forebygging av vannlekkasjer.
Dette ansvaret er forankret både i:

• Borettslagsloven (lov om burettslag, LOV-2003-06-06-39)

• Eierseksjonsloven (lov om eierseksjoner, LOV-2017-06-16-65)

• Brann- og eksplosjonsvernloven (LOV-2002-06-14-20)

• Forskrift om brannforebygging (FOR-2015-12-17-1710)

Denne artikkelen gir deg en grundig oversikt over hva styrets ansvar innebærer, hvordan det skal utøves, og hvilke krav som gjelder.

1. Styrets grunnleggende ansvar etter loven

Borettslag:

I borettslagsloven § 8-8 fremgår det at styret skal "sørge for forsvarlig forvaltning av lagets eiendom og midler."

Sameier:

I eierseksjonsloven § 57 fremgår det at styret har ansvar for "forvaltning av eiendommen" og skal sørge for "forsvarlig drift."

Dette innebærer blant annet at styret må:

• Ivareta bygningsmessig sikkerhet

• Forebygge skader som kan ramme både bygninger og personer

• Planlegge, iverksette og følge opp nødvendige sikringstiltak

Dette ansvaret gjelder uansett om bygningen er gammel eller ny, og uavhengig av om det har oppstått skader eller ulykker.

2. Brannsikkerhet: Styrets plikter

Grunnregel:

Etter brann- og eksplosjonsvernloven og forskrift om brannforebygging har styret som eierrepresentant plikt til å sørge for at byggverket til enhver tid har et tilfredsstillende nivå av brannsikkerhet.

Konkrete plikter:

• Vurdere brannsikkerheten i bygningen jevnlig

• Foreta risikovurdering og utarbeide branntekniske analyser ved behov

• Oppgradere bygg som har utilstrekkelig sikkerhet, spesielt dersom bygget er gammelt og risikoforholdene har endret seg (jfr. forskrift § 8)

• Sørge for rutiner for kontroll og vedlikehold av brannsikkerhetssystemer, som brannalarmer, rømningsveier, slokkeutstyr og eventuelle sprinkleranlegg

• Dokumentere tiltak og kunne fremvise dokumentasjon på forespørsel, for eksempel ved branntilsyn

Oppgradering av eldre bygg:

Bygg som er oppført før dagens forskrifter, må minimum oppfylle de kravene som gjaldt da bygget ble oppført.
Dersom bygget ikke tilfredsstiller de opprinnelige kravene eller bruken endres slik at risikoen øker, krever forskrift om brannforebygging § 8 at bygget oppgraderes til et tilfredsstillende sikkerhetsnivå.

Eksempel:
En eldre bygård med felles trapperom uten rømningsbeskyttelse må oppgraderes dersom den nå brukes av mange mennesker eller dersom det bor eldre, bevegelseshemmede personer der.

3. Vannlekkasjesikring: Styrets plikter

Forebygging av vannlekkasjer er en vesentlig del av styrets forvaltningsansvar, både for å:

• Unngå omfattende bygningsskader

• Redusere økonomiske tap for fellesskapet

• Redusere risiko for personskader (for eksempel i forbindelse med elektriske anlegg)

Krav og forventninger:

• Forebyggende tiltak: Styret skal vurdere å etablere tekniske løsninger som automatisk detekterer og begrenser vannlekkasjer, eksempelvis lekkasjesensorer og automatisk stengning av vanntilførsel.

• Vedlikehold: Styret må sørge for jevnlig vedlikehold av rørinstallasjoner, varmtvannsberedere, sluk og andre vannførende installasjoner.

• Dokumentasjon: Arbeid knyttet til vannlekkasjesikring skal dokumenteres, og styret bør ha oversikt over anleggenes alder, tilstand og vedlikeholdsplaner.

• Forsikring: Mange forsikringsselskaper stiller krav om aktive lekkasjesikringssystemer for å gi rabatterte premier eller dekning ved skader.

4. Rettslige konsekvenser ved forsømmelse

Dersom styret unnlater å følge opp sitt ansvar kan det få:

• Økonomiske konsekvenser: Borettslaget eller sameiet kan få økte forsikringspremier, bli nektet forsikringsutbetaling, eller pådra seg erstatningsansvar.

• Personlig ansvar for styremedlemmer: Ved grov uaktsomhet kan styremedlemmer i verste fall bli holdt personlig erstatningsansvarlige (ref. borettslagsloven § 8-17 og eierseksjonsloven § 64).

• Tilsyn og pålegg: Brannvesenet kan ilegge pålegg om utbedringer og i alvorlige tilfeller stenge byggverk inntil forholdene er rettet.

5. Hva bør styret gjøre i praksis?

Vi anbefaler at styret følger en systematisk tilnærming:

6. Abra som støtteverktøy

Abra kan bistå styret i borettslag og sameier med:

• Installasjon og drift av lekkasjesikringssystemer

• Brannvarsling og rømningskontroll

• Digitale oversikter over sikkerhetsnivået

• Løpende dokumentasjon og rapportering for å ivareta krav fra myndigheter og forsikringsselskap

Ved å bruke Abra får styret bedre kontroll, mindre risiko og kan dokumentere overfor beboere og myndigheter at brannsikkerhet og vannlekkasjesikring er tilfredsstillende ivaretatt.

Har du spørsmål om hvordan Abra kan hjelpe ditt borettslag eller sameie?
Ta kontakt med vår kundeservice – vi hjelper deg gjerne!